Willkommen zu unserem Blog. Mit dem Einzug des Jahres 2024 ist es an der Zeit, nach zwei Monaten eine Bestandsaufnahme der Schwierigkeiten und Herausforderungen des Immobilienmarktes zu machen. Wir werfen einen Rückblick auf das letzte Quartal 2023 und den Beginn dieses Jahres, um einen sachlichen Überblick über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu geben. Zum Ende geben wir einen vorsichtigen Ausblick über die mögliche Entwicklung deutscher Wohnimmobilien in diesem Jahr.
Finanzmärkte und Bauzinsen
Das erste Quartal des Jahres 2024 verspricht interessante Entwicklungen auf den Finanzmärkten, insbesondere im Hinblick auf die Leitzinsen. Nachdem die Europäische Zentralbank den Leitzins im September 2023 zehnmal angehoben hatte, beließen die Währungshüter ihn im Oktober und Dezember auf dem Niveau von 4,5 %. Marktexperten erwarten jedoch, dass aufgrund der rückläufigen Inflationsrate im Euroraum und des bescheidenen Wirtschaftswachstums erste Leitzinssenkungen in der zweiten Jahreshälfte 2024 erfolgen könnten.
Die Inflationsrate für das Gesamtjahr 2023 wird voraussichtlich bei 5,9 % liegen, wobei die Kerninflation leicht rückläufig ist. Prognosen für 2024 deuten auf eine erwartete Inflationsrate zwischen 2,3 und 3 %. Diese Entwicklung spiegelt sich bereits in den Bauzinsen wider, die sich auf einem niedrigeren Niveau stabilisieren. Der durchschnittliche Sollzins für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit ist Anfang Januar auf rund 3,4 % gesunken, und es wird erwartet, dass er vorerst auf diesem niedrigeren Niveau bleibt.
Gesamtwirtschaftliche Lage und Konjunkturausblick
Die deutsche Wirtschaft verzeichnete im Jahr 2023 einen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts um 0,3 %. Preissteigerungen dämpften die Konjunktur, wobei der private Konsum um 0,8 % zurückging. Trotz dieser Herausforderungen trotzte der Arbeitsmarkt der konjunkturellen Situation und erreichte mit 45,9 Millionen Erwerbstätigen einen neuen Höchststand.
Prognosen für das Jahr 2024 deuten auf ein marginales BIP-Wachstum hin, wobei geopolitische Krisen und die wenig dynamische Entwicklung des Welthandels als mögliche Ursachen genannt werden. Unterschiedliche Einschätzungen der Konjunkturprognosen zeigen, dass eine nachhaltige Besserung in diesem Jahr eher unwahrscheinlich ist.
Wohnimmobilienmarkt: Bodenbildung und Angebotsentwicklung
Im Bereich der Wohnimmobilien zeichnet sich eine Bodenbildung ab, insbesondere bei den Angebotspreisen. Im vierten Quartal 2023 lag der Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Durchschnitt bei 3.834 EUR/m2, was einem Rückgang von 0,6 % im Vergleich zum Vorquartal entspricht. Diese Entwicklung wird durch die rückläufigen Zinsen zu Jahresbeginn noch unterstützt.
Bei Neubauwohnungen hingegen stieg der durchschnittliche Angebotspreis um 0,3 % im Vergleich zum dritten Quartal. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten einen Rückgang von 1,1 % zum Vorquartal. Die Diskrepanz zwischen Angebots- und Verkaufspreisen ist 2023 deutlich gestiegen.
Wohnklima, Leerstand und Energieeffizienz
Das Wohnklima in Deutschland bleibt stabil, wie der Wohnklima-Index der Deutschen Hypo zeigt. Allerdings bewertet der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex das Wohnklima weiterhin negativ. Mit dem Rückgang der Zinsen zu Jahresbeginn könnte sich das Wohnklima im ersten Quartal verbessern.
Der Wohnungsleerstand ist im Jahr 2022 laut einer Auswertung von 607 Tausend auf 554 Tausend Wohnungen gesunken, hauptsächlich aufgrund der Außenzuwanderung, insbesondere aus der Ukraine. Dieser Trend wird sich voraussichtlich fortsetzen, da weniger neue Wohnungen auf den Markt kommen und die Bevölkerung weiter wächst.
Ausblick: Marktbelebung und Herausforderungen
Die zurückgehenden Zinsen führen zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien, wodurch sich ein neues Preisgleichgewicht herausbildet. Steigende Mieten machen den Eigentumserwerb zunehmend interessanter und erhöhen die Renditen für Kapitalanleger. Regional wird es jedoch zu Schwankungen kommen, während in beliebten Regionen keine weiteren größeren Preisrückgänge erwartet werden.
Die Angebots- und Transaktionspreise werden sich wieder annähern, und im Jahresverlauf ist eine Zunahme der Handelsaktivität zu erwarten. Dennoch werden die Rekordtransaktionszahlen der Jahre 2020 und 2021 voraussichtlich nicht erreicht. Die Neubauaktivität wird 2024 weiter nachlassen, was den Wohnraumdruck erhöht und sich am Kauf- und Mietmarkt bemerkbar macht.
Insgesamt stehen Immobilieneigentümer und Unternehmen vor einer gemischten, aber dynamischen Lage im ersten Quartal 2024, geprägt von Finanzmarktveränderungen, wirtschaftlichen Herausforderungen und Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt.